CONDOMINIO

Chi risponde se il conduttore non rispetta il regolamento condominiale?

8 aprile 2025

Autore: Avv. Nicola Gusi

Il regolamento condominiale detta regole che disciplinano la vita del condominio, dall'uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell'edificio, al rispetto del diritto alla civile convivenza tra i condòmini (orari di silenzio, impiego degli spazi comuni, rispetto della destinazione d'uso dei locali, ecc.).

Senza il rispetto di tali regole da parte di tutti, la civile convivenza all'interno del Condominio può risultare compromessa, con grave disagio per gli altri residenti.

Che cosa fare nel caso in cui il soggetto che non le rispetta sia, anziché un condòmino, il suo conduttore? Il proprietario locatore può lavarsene le mani, rimettendo ogni responsabilità al solo inquilino irrispettoso?

La risposta a quest'ultima domanda non può che essere negativa.

Il proprietario, in quanto principale destinatario delle norme del regolamento condominiale, è responsabile non soltanto in caso di sua diretta violazione di tali norme, ma anche in caso di violazione delle stesse da parte del conduttore al quale abbia locato il suo appartamento. Del resto, il locatore è pur sempre condòmino, e come tale deve garantire il rispetto delle regole condominiali, sia nel caso in cui abiti in condominio che nel caso in cui lo conceda in locazione a terzi.

In tale senso si è espresso il Tribunale di Milano (sentenza n. 7050/2024), sulla scia di quanto la giurisprudenza afferma da tempo (Cassaz. n. 38085/2022; Cassaz. n. 11383/2006).

Pertanto, il condòmino che abbia locato la propria unità risponde delle violazioni al Regolamento compiute dal proprio conduttore, se non dimostra di aver approntato misure idonee a far cessare tali violazioni.

Il locatore è pertanto tenuto ad adottare ogni cautela affinché ciò avvenga, imponendo contrattualmente al conduttore, con espressa norma all'interno del rapporto di locazione, il rispetto del Regolamento condominiale, ed è inoltre suo preciso dovere prevenire le violazioni da parte dell'inquilino e sanzionarle in maniera efficace, financo mediante la cessazione del rapporto locativo e la riconsegna dell'appartamento.

Qualora il locatore non si attivi nei confronti dell'inquilino irrispettoso, l'inosservanza del Regolamento sarà a lui direttamente imputabile, e in caso di danno ne risponderà verso il Condominio assieme al suo conduttore. Il condominio, sussistendone i menzionati presupposti, potrà quindi agire nei confronti di entrambi, locatore ed inquilino, beneficiando di una sorta di "doppia garanzia" a tutela delle proprie ragioni data dalla circostanza di avere due soggetti tenuti al risarcimento.